對於親人離世，除了感到悲傷之外，也有可能牽涉遺產訴訟或遺產糾紛等問題，如果遺產包括未供斷的物業，問題則更為複雜。下面，就讓張志宇律師行的財產分配律師和大家一起談論這個議題。

遺產繼承，分為有遺囑和無遺囑

若死者生前訂立遺囑，只要遺囑合規，包括訂立遺囑時，死者精神狀態良好，並在兩名見證人下簽署遺囑。後人可向遺產承辦處申請「遺囑認證」，並按照遺囑上的意願作繼承。

若死者生前沒有訂立遺囑，則須按照法例訂下的優先次序來分配，次序為配偶→子女→死者父母→死者的兄弟姐妹→兄弟姐妹的後裔。根據本港法例，如果死者只有配偶，在扣除一些債務和行政費用後，配偶可獲發全部遺產。

如果有配偶、有子女，配偶會獲發全部「非土地遺產」。下一步就會在扣除債務及行政雜費後，剩餘遺產中把50萬元發放給配偶，而餘額則由配偶和子女對分，死者父母親及兄弟姐妹不會獲發;如果死者有配偶沒有子女，但父母健在，配偶會獲發全部「非土地遺產」，下一步就會在扣除債務及行政雜費後，剩餘遺產中把100萬元發放給配偶，而餘額則由配偶和死者父母對分。

如果遺產涉及物業，而物業亦未還清按揭，不同銀行會有不同的處理方法，例如

恆生銀行：當收到離世通知後，銀行會先凍結死者有關戶口，如仍有按揭合約，則會按個別情況處理。

匯豐銀行：當收到離世通知後，銀行會先凍結死者有關戶口，但按揭貸款合約會繼續。

在這個情況下若不能供樓，銀行會提供酌情權，在獲得「遺產承辦處」發出「遺囑認證」前，只要第三方願意簽署該承諾書，承諾繼續供款，可以避免因違約而衍生罰息等問題，但相關過渡期只有一年，意味着後人須於一年內獲得「遺囑認證」。

物業繼承後的稅務問題

根據《稅務條理》，無論有遺囑，還是無遺囑，當受益人獲得「遺囑認證」後，便可以申請繼承物業，此時牽涉的業權轉讓，過程無需繳付印花稅;但如果受益人在繼承物業後，再購入住宅物業，需繳付劃一15%「從價印花稅」。

一般而言，我們在購入物業後三年內轉售，都需要按持有年期，繳付不同稅皆的「額外印花稅」。但在遺產繼承下，即使你在繼承物業後36個月內沽出物業，都可獲免繳付「額外印花稅」。

按正常做法，若有任何狀況轉變，都需要通知銀行。

如果物業本身屬於「聯權共享」的物業，即以Joint Tenancy(長命契)形式持有，當一方過世時，權益會自動跌入在世一方，所以銀行多數會要求在世者繼續供款，很少會等待遺產辦事處發出「遺囑認證」後，才要求繼續供款。

若物業屬於Tenancy in Common(分權共有)形式持有，因為死者的權益只能由受益人來繼承，所以銀行再處理按揭契時，會重新審視繼承人的資產情況，以及條款來決定按揭的情況。

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